ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ

Τα τελευταία χρόνια παρατηρείται στη χώρα μας άνθηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Παρατηρείται επίσης, σε πολυκατοικίες, πολλοί ιδιοκτήτες διαμερισμάτων (οριζόντιων ιδιοκτησιών) να μη συμφωνούν με τη συγκεκριμένη χρήση τους από τους ιδιοκτήτες τους και να εναντιώνονται σθεναρά. Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν ο κύριος ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) σε πολυκατοικία δικαιούται να τη χρησιμοποιήσει και διαθέσει για βραχυχρόνια μίσθωση με το σύστημα π.χ. του AirBnB. Μπορούν οι υπόλοιποι κύριοι οριζοντίων ιδιοκτησιών να του απαγορεύσουν να κάνει παρόμοια χρήση;

Σύμφωνα με το Άρθρο 4 του Ν. 3741/1929 «Επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας ίνα δι’ ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ην είνε απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις, κανονίσωσι τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις, να καθορίσωσι γενικάς συνελεύσεις και να δώσωσιν εις καθωρισμένην πλειοψηφίαν, δυναμένην να μεταβληθή αναλόγως της σοβαρότητος των ληφθησομένων αποφάσεων, το δικαίωμα να λαμβάνη εν τω κοινώ συμφέροντι πάσαν απόφασιν σχετικήν με την συντήρησιν, βελτίωσιν και χρήσιν των κοινών μερών της οικίας».

Στην υπ’ αριθμόν 683/2014 απόφαση του ΑΠ η παραπάνω διάταξη ερμηνεύτηκε ως αναγκαστικού δικαίου και επίσης δηλώθηκε ότι: «το άρθρο 4 § 1 του ν. 3741/1929, ρητώς, περιορίζει τα δικαιώματα που η παμψηφία μπορεί να εκχωρήσει σε ορισμένη πλειοψηφία, μόνο σε αποφάσεις που αφορούν τη συντήρηση, βελτίωση ή χρήση των κοινών μερών και οι οποίες λαμβάνονται για το κοινό συμφέρον».

Άρα, η Γενική Συνέλευση δεν μπορεί να επιβάλει, περιορίσει ή απαγορεύσει την χρήση μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας, αφού δεν πρόκειται για κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο. Επίσης, η φύση της διάταξης, ως αναγκαστικού δικαίου, δεν επιτρέπει στην ιδιωτική βούληση να χορηγήσει τέτοια ισχύ στην γενική συνέλευση.

Τα παραπάνω όρια της ισχύος της γενικής συνέλευσης δεν φαίνεται να ισχύουν, όμως, για τον κανονισμό που διέπει την οροφοκτησία. Σύμφωνα με την υπ’ αριθμόν 574/2020 απόφαση του ΜΠρΑθ: «Επομένως, με τον κανονισμό νομίμως συμφωνούνται περιορισμοί και απαγορεύσεις για ορισμένη χρήση κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας (ΑΠ 1096/2015, δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 847/2001 ΕλλΔνη 2002, 760, ΜονΠρωτΠατρ 1305/2012 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Ειδικότερα, το περιεχόμενο του κανονισμού, το σχετικό με τη συμφωνημένη ή απαγορευμένη χρήση (που αποτελεί το περιεχόμενο της δουλείας) μπορεί να είναι : α) η απαγόρευση ορισμένης χρήσεως ρητά, β) ο ορισμός ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες θα χρησιμοποιούνται για ορισμένη χρήση (λ.χ. για κατοικία) και γ) η απαγόρευση γενικά οποιοσδήποτε χρήσεως, η οποία συνεπάγεται τη δημιουργία υπερβολικών θορύβων, ρύπανσης, δυσοσμίας κλπ (X. Παπαδάκης, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, 1990, αριθμ. 1738γ, ΑΠ 493/1983 ΕΔΠ 1984,171, ΕφΑθ 1522/1986 ΕΔΠ 1986, 119, ΜονΠρωτΑΘ 1259/2019 δημ. στη ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)».

Η ισχύς του κανονισμού ως προς τον περιορισμό της χρήσης της οριζόντιας ιδιοκτησίας δηλώνεται και στην υπ’ αριθμόν 1471/2003 απόφαση του ΑΠ «Συνεπώς, με τον κανονισμό, που έχει ισχύ νόμου, ως προς τις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών, εγκύρως καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των παραπάνω πραγμάτων και πέραν των αναφερομένων στο άρθρο 3 του ν. 3741/1929 και στις περί γειτονίας διατάξεις των άρθρων 1003, 1005 ΑΚ. Αν, κατά συνέπεια, με κάποιον όρο απαγορεύεται στους συνιδιοκτήτες η διενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων αυτών η απαγόρευση αυτή, που έχει χαρακτήρα αρνητικής δουλείας, σύμφωνα με τα άρθρα 13 παρ. 3 του ν. 3741/1929 και 1117 Α.Κ. ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών».

Από τα παραπάνω αντιλαμβανόμαστε ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί να επιβάλει περιορισμούς και απαγορεύσεις στη χρήση οριζόντιων ιδιοκτησιών και ότι, ακόμα και αν η απαγορευμένη πράξη, τελικά, δεν εμποδίζει την χρήση ή δεν βλάπτει τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, αυτό δεν κάμπτει την ισχύ του κανονισμού.

Σημαντικό, είναι επίσης να αναφέρουμε ότι:

Οι περιορισμοί δεσμεύουν και τους διαδόχους των εξαρχής συμβληθέντων ή εκείνων που προσχώρησαν μεταγενέστερα στον καταρτισθέντα με τη σύμβαση κανονισμό. (1471/2003 απόφαση του ΑΠ).

Τα αναγραφόμενα παραπάνω μάς επισημαίνουν την προσοχή που πρέπει να δείξει ο αγοραστής οριζόντιας ιδιοκτησίας, στην έρευνα των τίτλων, καθώς μπορεί να βρεθεί κύριος μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας με περιορισμένο δικαίωμα χρήσης αυτής.

Η απάντηση, συνεπώς, στο αρχικό ερώτημα, είναι ότι η γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών δεν μπορεί να εμποδίζει ή να απαγορεύσει την βραχυχρόνια μίσθωση μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας, κάτι που όμως μπορεί να γίνει μέσω του κανονισμού.

Πάντως, ο νομοθέτης, για να περιορίσει την έξαρση του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων και να αντιμετωπίσει το πρόβλημα της μικρής προσφοράς ακινήτων για μόνιμη κατοικία, εξετάζει σοβαρά το ενδεχόμενο να μην μπορεί να γίνει εκμετάλλευση των οριζοντίων ιδιοκτησιών μιας πολυκατοικίας δια βραχυχρόνιας μίσθωσης, αν δεν συναινούν όλοι οι συνιδιοκτήτες.

Επιμελήθηκε ο συνεργάτης του γραφείου μας, δικηγόρος Αθηνών, Σπυρίδων Τσατσαράγκος