ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΑ ΑΔΙΕΞΟΔΑ ΓΙΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ – ΟΙ ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ ΤΟΥ ΣτΕ ΚΑΙ Η ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΗΜΕΡΑ
Τα τελευταία δύο περίπου χρόνια έχει τεθεί «μπλόκο» στη δόμηση των εκτός σχεδίου γηπέδων.
Α. ΠΩΣ ΑΝΕΚΥΨΕ ΤΟ «ΜΠΛΟΚΟ»
Αρχικά η υπ’ αρ. 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (εφεξής ΣτΕ) έκρινε ότι η δόμηση σε εκτός σχεδίου γήπεδο απαιτεί, εκτός από ελάχιστο εμβαδόν, και πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (οδό) νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση. Την απόφαση αυτή ακολούθησαν δύο ακόμη αποφάσεις και συγκεκριμένα, η υπ’ αριθμ. 992/2023 απόφαση της Ολομέλειας ΣτΕ και η υπ’ αριθμ. 1206/2023 απόφαση του Ε’ Τμήματος ΣτΕ.
Η θέση που εκφράζεται στις αποφάσεις αυτές δεν εισάγει κάτι νέο. Αντιθέτως επαναλαμβάνει την πάγια θέση του ΣτΕ, ότι η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο αποτελεί προϋπόθεση για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές, ανεξάρτητα από τον χρόνο δημιουργίας των γηπέδων. Προϋπόθεση, που τίθεται σαφώς από την κείμενη νομοθεσία, και συγκεκριμένα:
1. Σύμφωνα με το άρθρο 1 του από 24/31. 5.1985 ΠΔ με τίτλο «Τροποποίηση των όρων και περιορισμών δόμησης των γηπέδων των κειμένων εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων και εκτός των ορίων των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών» (ΦΕΚ Δ’ 270/1985).
«Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων των κειμένων εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων […] τροποποιούνται ως εξής: 1.α) Ελάχιστον εμβαδόν γηπέδου 4.000 μ2 β) Για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικές Επαρχιακές, Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς ως και σε εγκαταλειμένα τμήματά τους και σε σιδηροδρομικές γραμμές απαιτούνται:
– Ελάχιστο πρόσωπο 45 μ.
– Ελάχιστο βάθος 50 μ.
– Ελάχιστο εμβαδόν 4.000 μ2».
2. Σύμφωνα με τον Ν. 3212/2003, η περ. α΄ της παρ. 1 του παραπάνω άρθρου τροποποιήθηκε ως εξής:
«1.α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρα».
Περαιτέρω, με το άρθρο 23 παρ. 3 του ίδιου νόμου ορίστηκε ότι «[η] περίπτωση α’ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5.1985 προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την παρ. 1 του άρθρου 10 του νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού».
Αυτή η τελευταία διάταξη αποτέλεσε και το έρεισμα, για την, για μεγάλο χρονικό διάστημα, έκδοση αδειών δόμησης από τις αρμόδιες πολεοδομικές αρχές, με την παραδοχή ότι η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο δεν αποτελούσε προϋπόθεση για τη δόμηση γηπέδων προϋφιστάμενων του 2003.
Ωστόσο, ήδη από το 2016 το ΣτΕ έκρινε ότι η προϋπόθεση του προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο ισχύει και για τα γήπεδα που είχαν διαμορφωθεί πριν από το 2003[1].
Ιδιαίτερη αξία στο σκεπτικό των αποφάσεων εν γένει του ΣτΕ έχει η παραδοχή ότι δεν αρκεί η ύπαρξη προσώπου σε οποιονδήποτε «κοινόχρηστο» (εν τοις πράγμασι) δρόμο, αλλά απαιτείται αναγνώριση της οδού ως κοινόχρηστης με προεδρικό διάταγμα. Και τούτο, γιατί το ΣτΕ θεωρεί πως η έκδοση διοικητικής πράξης για την αναγνώριση οδού συνιστά άσκηση αρμοδιότητας πολεοδομικού σχεδιασμού, η οποία δεν έχει εντοπισμένο χαρακτήρα, και, συνεπώς, επιβάλλεται να επιχειρείται με προεδρικό διάταγμα. Δυστυχώς, και σε αυτό το θέμα όμως η Πολιτεία αναδεικνύεται ιδιαιτέρως αργή, αφού ελάχιστοι οδοί στις εκτός σχεδίου περιοχές της επικράτειας έχουν ήδη χαρακτηριστεί ως κοινόχρηστο οδικό δίκτυο με προεδρικό διάταγμα. Γεγονός που περιορίζει κατά πολύ την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γεωτεμαχίων και θέτει τους ιδιοκτήτες τέτοιων γεωτεμαχίων υπό καθεστώς συνεχιζόμενης ανασφάλειας.
Β. ΠΩΣ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΖΕΤΑΙ ΤΟ «ΜΠΛΟΚΟ»;
Το ως άνω ζήτημα, όπως ήταν φυσικό, έχει προκαλέσει πλήθος αντιδράσεων και έχει πάρει μεγάλη δημοσιότητα. Η Πολιτεία ανέλαβε δράση για την αντιμετώπιση του προβλήματος με τη δρομολόγηση της έκδοσης ενός Π.Δ. που θα αφορά την κύρωση του οδικού δικτύου της χώρας καθώς και την αναγνώριση των δημοτικών οδών, που θα έπρεπε να έχει ολοκληρωθεί από καιρό. Για να γίνει ωστόσο αυτό, χρειάζονται Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), που θα πρέπει να ολοκληρωθούν μέχρι το τέλος 2025 για να ακολουθήσει η έκδοση των σχετικών Π.Δ., που θα τεθούν προς έγκριση στο ΣτΕ. Είναι συνεπώς σχεδόν βέβαιο ότι πριν την άνοιξη του 2026 δεν θα έχει αρθεί, με αυτόν τουλάχιστον τον τρόπο το «μπλόκο» στη δόμηση των εκτός σχεδίων γηπέδων.
Έχοντας επίγνωση της καθυστέρησης αυτής και των αρνητικών συνεπειών της, η Πολιτεία επιχείρησε ήδη από τον Ιανουάριο 2024 να νομοθετήσει μια μεταβατική προσωρινή διάταξη για να επιτραπεί υπό όρους η δόμηση σε εκτός σχεδίου γήπεδα προ της κύρωσης του οδικού δικτύου της χώρας. Η προσπάθεια αυτή όμως ναυάγησε, δεδομένου ότι προσέκρουε στις αυστηρές επιταγές του ΣτΕ. Με αποτέλεσμα, υπό τις σημερινές συνθήκες, η άρση του «μπλόκου» στη δόμηση των εκτός σχεδίου γηπέδων να τοποθετείται στην άνοιξη του 2026. Μέχρι τότε, η δόμηση σε εκτός σχεδίου γήπεδα και όλες οι πράξεις που σχετίζονται με αυτή τελούν σε καθεστώς αναστολής και ανασφάλειας δικαίου.
[1] ΣτΕ 847/2016