Notre pays constitue incontestablement un p\u00f4le d’attraction pour les personnes physiques et\/ou morales \u00e9trang\u00e8res qui cherchent \u00e0 acqu\u00e9rir des biens immobiliers sur son territoire.<\/p>\n\n\n\n
Toutefois, la mise en \u0153uvre de tels projets d’investissement n\u00e9cessite une attention particuli\u00e8re et des investigations approfondies dans de nombreux domaines.<\/p>\n\n\n\n
A. LA VERIFICATION DES TITRES DE PROPRIETE<\/p>\n\n\n\n
A l’\u00e9tranger (principalement dans les pays de l’Union europ\u00e9enne), le notaire est le seul coordinateur de l’achat et de la vente. C\u2019est lui qui pr\u00e9pare le compromis de vente, re\u00e7oit sur son compte professionnel le d\u00e9p\u00f4t de garantie de l\u2019acheteur, v\u00e9rifie les diagnostics immobiliers, le cadastre, le registre des hypoth\u00e8ques, \u00e9ventuellement le permis de construire. C\u2019est aussi lui qui demande, si n\u00e9cessaire, la v\u00e9rification de la qualit\u00e9 et de la surface du bien vendu. Ainsi, dans la plupart des pays \u00e9trangers (principalement dans l’Union europ\u00e9enne), le contr\u00f4le des titres de propri\u00e9t\u00e9 est relativement simple, en raison de l’existence d’un cadastre d\u00e9finitif, dans lequel le statut de propri\u00e9t\u00e9 de chaque bien immobilier est enregistr\u00e9 de mani\u00e8re pr\u00e9cise et s\u00e9curis\u00e9e. Dans de nombreux cas, il n’est m\u00eame pas n\u00e9cessaire de faire appel \u00e0 un avocat pour l’achat et la vente de biens immobiliers.<\/p>\n\n\n\n
Au contraire, en Gr\u00e8ce, le notaire est assist\u00e9 \u00e0 tous les stades, m\u00eame pendant la r\u00e9daction du contrat, par l’avocat de l’acheteur, dont le r\u00f4le est particuli\u00e8rement renforc\u00e9. \u0395n Gr\u00e8ce, l’enqu\u00eate sur les titres de propri\u00e9t\u00e9 des vendeurs potentiels reste une t\u00e2che difficile et exigeante, qui est confi\u00e9e \u00e0 des avocats sp\u00e9cialis\u00e9s (et autres professionnels). La raison en est que dans la plupart des r\u00e9gions du territoire grec, il n’existe toujours pas de cadastre finalis\u00e9 et d\u00e9finitif. Par cons\u00e9quent, l’avocat qui effectue le contr\u00f4le en question (afin de v\u00e9rifier si le bien \u00e0 acheter appartient effectivement aux personnes se pr\u00e9sentant comme vendeurs, mais aussi s’il est grev\u00e9 de charges et de cr\u00e9ances) doit se r\u00e9f\u00e9rer aux anciens actes (contrats datant d’au moins vingt ans), par lesquels le bien en question est entr\u00e9 en possession des vendeurs. L’enqu\u00eate sur les titres de propri\u00e9t\u00e9 est donc \u00e9tendue aux bureaux du cadastre localement comp\u00e9tents. En m\u00eame temps, bien s\u00fbr, il v\u00e9rifie la validit\u00e9 de ces titres selon la l\u00e9gislation en vigueur au moment o\u00f9 ils ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablis. La t\u00e2che de l’avocat devient encore plus difficile lorsque le bien est situ\u00e9 en dehors d’un plan d’urbanisme ou d’un plan d’\u00e9tablissement, auquel cas se pose la question de savoir s’il s’agit d’un terrain forestier ou m\u00eame s’il est situ\u00e9 dans ou en dehors de la zone c\u00f4ti\u00e8re. Enfin, dans le cas de parcelles de terrain sur lesquelles l’urbanisation n’est pas autoris\u00e9e, une question cruciale est l’enregistrement correct des limites de la parcelle, car dans de nombreuses r\u00e9gions, les limites des parcelles sont contest\u00e9es, notamment par les propri\u00e9taires voisins. Particuli\u00e8rement utile pour l’identification des limites r\u00e9elles de chaque parcelle de terrain est l’\u00e9tude de ses transferts pr\u00e9c\u00e9dents (et des limites de la propri\u00e9t\u00e9 qui y est d\u00e9crite) et surtout des cartes topographiques pr\u00e9c\u00e9dentes mais aussi des d\u00e9clarations fiscales de la parcelle en question par les vendeurs. Enfin, la mise en \u0153uvre effective de ces limites et l’\u00e9poque \u00e0 laquelle elle a eu lieu sont \u00e9galement d’une importance capitale, sans aucun doute. Beaucoup des \u00e9l\u00e9ments enqu\u00eat\u00e9s susmentionn\u00e9s (caract\u00e8re forestier, littoral – plage, enqu\u00eate sur la mise en \u0153uvre des limites, etc.) d\u00e9passent le cadre du travail de l’expert judiciaire, de sorte que l’assistance d’un consultant technique sp\u00e9cial (au choix des acheteurs int\u00e9ress\u00e9s) est n\u00e9cessaire pour plus de s\u00e9curit\u00e9. De m\u00eame, pour les questions fiscales qui se posent, l’assistance d’un conseiller fiscal comp\u00e9tent est n\u00e9cessaire. Par cons\u00e9quent, toute une \u00e9quipe de professionnels comp\u00e9tents doit \u00eatre organis\u00e9e autour de l’avocat.<\/p>\n\n\n\n
\u0392. CONTR\u00d4LE DU R\u00c9GIME URBANISTIQUE DE LA PROPRI\u00c9T\u00c9<\/p>\n\n\n\n
Le m\u00eame conseiller technique (g\u00e9n\u00e9ralement un ing\u00e9nieur civil ou un g\u00e9om\u00e8tre) contr\u00f4le le bien du point de vue urbanistique, topographique, spatial et environnemental, mais aussi du point de vue de l’installation et du fonctionnement de l’usage souhait\u00e9 (car tous les usages souhait\u00e9s ne sont pas autoris\u00e9s partout). S’il s’agit d’une parcelle de terrain, manifestement destin\u00e9e \u00e0 la construction d’un b\u00e2timent, on v\u00e9rifie la constructibilit\u00e9 du b\u00e2timent, ainsi que l’emplacement autoris\u00e9 du b\u00e2timent, en fonction de la forme et des dimensions de la parcelle et, bien s\u00fbr, de l’usage autoris\u00e9. Dans le cas d’un b\u00e2timent, la l\u00e9galit\u00e9 du b\u00e2timent est v\u00e9rifi\u00e9e sur la base du permis de construire d\u00e9j\u00e0 d\u00e9livr\u00e9 et de son utilisation autoris\u00e9e, ainsi que de la possibilit\u00e9 de l’\u00e9tendre \u00e0 une plus grande surface sur la parcelle ou m\u00eame en hauteur (avec des \u00e9tages suppl\u00e9mentaires). Dans le cas d’une propri\u00e9t\u00e9 horizontale existante, on v\u00e9rifie bien s\u00fbr la construction de l’ensemble du b\u00e2timent conform\u00e9ment \u00e0 son permis de construire et l’existence d’\u00e9ventuels locaux non autoris\u00e9s. D\u00e9j\u00e0, depuis l’entr\u00e9e en vigueur de la loi 4178\/2013 (article 3), pour toute transaction juridique dans la vie, qui a pour objet le transfert ou la cr\u00e9ation d’un privil\u00e8ge sur un bien, y compris les biens immobiliers sans b\u00e2timent, il est exig\u00e9 qu’un \u00a0\u00bb certificat de l\u00e9galit\u00e9 \u00a0\u00bb du bien soit joint au contrat correspondant, sign\u00e9 par un ing\u00e9nieur civil agr\u00e9\u00e9 de la Chambre technique (TEE – TCG), certifiant qu’aucune construction non autoris\u00e9e n’a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e sur le bien, au-del\u00e0 du b\u00e2timent, de la couverture et de la hauteur et qu’aucun usage non autoris\u00e9 n’a \u00e9t\u00e9 install\u00e9. Ce certificat est g\u00e9n\u00e9ralement sign\u00e9 par l’ing\u00e9nieur du vendeur et son exhaustivit\u00e9 est v\u00e9rifi\u00e9e par le conseiller technique de l’acheteur. L’ing\u00e9nieur du vendeur s’engage \u00e9galement (g\u00e9n\u00e9ralement dans le cas de terrains) \u00e0 \u00e9tablir un plan topographique actualis\u00e9, qui est \u00e9galement v\u00e9rifi\u00e9 par l’ing\u00e9nieur de l’acheteur.<\/p>\n\n\n\n
C. COLLECTE DES DOCUMENTS N\u00c9CESSAIRES AU TRANSFERT<\/p>\n\n\n\n
Sous la supervision du notaire (\u00e9galement choisi par l’acheteur), devant lequel le contrat pr\u00e9vu sera sign\u00e9, tous les certificats requis par la loi sont rassembl\u00e9s et joints au contrat. Il s’agit principalement et essentiellement d’un pr\u00e9-contr\u00f4le \u00e9crit obligatoire de la capacit\u00e9 des vendeurs \u00e0 transf\u00e9rer le bien en question, ce qu’ils ne sont pas autoris\u00e9s \u00e0 faire, \u00e0 titre indicatif si le bien en question n’a pas \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9 aupr\u00e8s du bureau des imp\u00f4ts dont ils d\u00e9pendent ou s’il existe des dettes envers le bureau des imp\u00f4ts et\/ou les organismes d’assurance comp\u00e9tents ou encore envers la commune dont d\u00e9pend le bien [paiement de la taxe fonci\u00e8re (RT)].<\/p>\n\n\n\n
De leur c\u00f4t\u00e9, les acheteurs, s’ils ne disposent pas d’un num\u00e9ro d’enregistrement fiscal grec (A.F.M.) car ils ont une r\u00e9sidence fiscale \u00e0 l’\u00e9tranger, doivent veiller \u00e0 ce qu’il soit d\u00e9livr\u00e9. \u00c0 cette fin, les acheteurs doivent d\u00e9signer un repr\u00e9sentant fiscal en Gr\u00e8ce, avec une r\u00e9f\u00e9rence explicite \u00e0 la raison de sa d\u00e9signation – l’achat de biens immobiliers – et ce dernier doit accepter express\u00e9ment sa d\u00e9signation au moyen d’une d\u00e9claration de responsabilit\u00e9 pertinente en vertu de la loi 1599\/1986. Th\u00e9oriquement, il n’y a aucune obligation pour les personnes \u00e9trang\u00e8res qui veulent acqu\u00e9rir des biens immobiliers en Gr\u00e8ce d’ouvrir un compte bancaire dans une banque grecque, que ce soit pour le paiement du prix ou pour le paiement des imp\u00f4ts et taxes pertinents, et encore moins pour le paiement de leurs associ\u00e9s. Pour des raisons pratiques, il est toutefois recommand\u00e9 d’ouvrir un compte bancaire dans une banque grecque. <\/p>\n\n\n\n
D. R\u00c9DACTION ET SUIVI DU CONTRAT<\/p>\n\n\n\n
Une t\u00e2che tout aussi importante entreprise par le conseiller juridique des acheteurs, en coop\u00e9ration avec le notaire d\u00e9sign\u00e9 et le conseiller juridique des vendeurs (s’ils ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9s par eux), est la r\u00e9daction du projet de contrat, afin de refl\u00e9ter fid\u00e8lement le transfert envisag\u00e9 et les accords individuels des parties (par exemple, le contrat de vente de biens immobiliers). \u00c0 ce stade, l’exhaustivit\u00e9 et la validit\u00e9 de tous les certificats soumis par les vendeurs et les acheteurs et joints au contrat sont \u00e9galement v\u00e9rifi\u00e9es. L’objectif est d’assurer la validit\u00e9 absolue du contrat. Pour cette validit\u00e9, le transfert imm\u00e9diat du contrat, apr\u00e8s sa signature, au Registre foncier comp\u00e9tent (et maintenant au Cadastre) est requis.<\/p>\n\n\n\n
E. OBLIGATIONS FISCALES DES ACQU\u00c9REURS<\/p>\n\n\n\n
L’acquisition d’un bien immobilier en Gr\u00e8ce s’accompagne de certaines obligations fiscales. Outre le paiement de la taxe de transfert de propri\u00e9t\u00e9 (FMA), qui est \u00e0 la charge des acheteurs, ces derniers, en collaboration avec un comptable de leur choix, doivent d\u00e9clarer l’acquisition du bien et d\u00e9clarer leurs revenus annuels provenant de celui-ci, s’ils l’utilisent \u00e0 des fins professionnelles (m\u00eame en le louant). Ils seront \u00e9galement soumis chaque ann\u00e9e \u00e0 l’imp\u00f4t foncier unique (EN.F.I.A).<\/p>\n\n\n\n
En cas d’achat du bien immobilier par une personne morale \u00e9trang\u00e8re, les obligations fiscales deviennent plus complexes, car, en plus des obligations susmentionn\u00e9es (paiement de la FMA, d\u00e9claration de l’achat du bien immobilier et paiement annuel de l’ENFIA) la personne morale \u00e9trang\u00e8re :<\/p>\n\n\n\n
1. Finira par d\u00e9tenir des livres et des registres en Gr\u00e8ce et supportera les co\u00fbts correspondants. Et nous nous expliquons :<\/p>\n\n\n\n
a) Tout d’abord, la simple acquisition d’un bien immobilier ou la construction d’un bien immobilier en Gr\u00e8ce, sans l’acquisition de revenus de celui-ci, n’impose pas l’obligation de tenir des livres et des registres, bien qu’il y ait une obligation de d\u00e9clarer l’imp\u00f4t sur le revenu m\u00eame pour un revenu nul.<\/p>\n\n\n\n
b) Cependant, si des personnes morales \u00e9trang\u00e8res acqui\u00e8rent des revenus de biens immobiliers en Gr\u00e8ce, puisque depuis le 1\/1\/2014 ces revenus sont consid\u00e9r\u00e9s comme des revenus d’activit\u00e9 professionnelle, ces personnes sont oblig\u00e9es de tenir des livres et des registres. En effet, s’il s’agit d’une personne morale, r\u00e9sidente fiscale d’un pays avec lequel la Gr\u00e8ce a conclu une convention de non double imposition (CDI), alors le revenu provenant de biens immobiliers est consid\u00e9r\u00e9 comme un revenu d’activit\u00e9 professionnelle, qu’elle acqui\u00e8re ou non un \u00e9tablissement permanent en Gr\u00e8ce.<\/p>\n\n\n\n
c) Les revenus des biens immobiliers sont consid\u00e9r\u00e9s en Gr\u00e8ce, non seulement les revenus obtenus par la location, mais aussi en cas de concession de l’utilisation du bien (par exemple, par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 son actionnaire ou repr\u00e9sentant l\u00e9gal \u00e0 des fins priv\u00e9es) ou m\u00eame en cas d’utilisation personnelle du bien. Dans tous ces cas, la soci\u00e9t\u00e9 est fiscalement consid\u00e9r\u00e9e comme ayant un revenu provenant d’une activit\u00e9 commerciale, qui s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 3 % de la valeur objective du bien<\/p>\n\n\n\n
Par cons\u00e9quent, d\u00e8s le premier jour de la location de son bien ou de la concession de son utilisation, la soci\u00e9t\u00e9 sera oblig\u00e9e de tenir des livres et des registres, m\u00eame si elle n’a pas d’\u00e9tablissement permanent en Gr\u00e8ce.<\/p>\n\n\n\n
Cette proc\u00e9dure permettra bien s\u00fbr \u00e0 l’entreprise d’effectuer des d\u00e9ductions d’amortissement fiscal conform\u00e9ment \u00e0 la l\u00e9gislation fiscale grecque. Pour la d\u00e9duction des frais de TVA, outre les documents l\u00e9galement \u00e9mis et enregistr\u00e9s, le bien immobilier doit \u00eatre utilis\u00e9 pour une activit\u00e9 soumise \u00e0 la TVA (par exemple, un bail commercial soumis \u00e0 la TVA). Pour qu’elle puisse \u00e9galement b\u00e9n\u00e9ficier de ce privil\u00e8ge, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re doit avoir effectu\u00e9 les d\u00e9marches n\u00e9cessaires d\u00e8s le d\u00e9part (initiation en bonne et due forme de l’activit\u00e9 aupr\u00e8s du bureau des imp\u00f4ts, d\u00e9tention des livres pertinents, etc.) Dans ce cas, il peut \u00eatre plus appropri\u00e9 de choisir d’\u00e9tablir une succursale de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re en Gr\u00e8ce.<\/p>\n\n\n\n
2. Elle risque de se voir imposer la taxe sp\u00e9ciale annuelle sur les biens immobiliers (SRT).<\/p>\n\n\n\n
Selon l’article 15 de la loi n\u00b0 3091\/2002, telle que modifi\u00e9e et en vigueur, \u00ab\u00a0les personnes morales et les entit\u00e9s juridiques du par. 3 de l’article 51A du code des imp\u00f4ts, qui ont des droits r\u00e9els, la propri\u00e9t\u00e9 ou l’usufruit total ou partiel de biens immobiliers situ\u00e9s en Gr\u00e8ce, doivent payer une taxe annuelle sp\u00e9ciale de quinze pour cent (15 %) sur la valeur de ces biens immobiliers, comme d\u00e9termin\u00e9 dans l’article 17 de cette loi<\/em>\u00ab\u00a0. Pour que la soci\u00e9t\u00e9 ne soit pas soumise \u00e0 cet imp\u00f4t on\u00e9reux, elle doit relever de l’une des exceptions express\u00e9ment pr\u00e9vues aux paragraphes 2 et 3 des m\u00eames articles. \u00c0 titre indicatif, pour les personnes morales \u00e9trang\u00e8res, qui ont leur si\u00e8ge social au sein de l’UE, il convient d’indiquer clairement quelles personnes physiques sont les actionnaires\/associ\u00e9s de la soci\u00e9t\u00e9 et qu’elles disposent \u00e9galement d’un num\u00e9ro d’immatriculation \u00e0 la TVA en Gr\u00e8ce. Il y a donc lieu de demander un num\u00e9ro fiscal grec tant pour la soci\u00e9t\u00e9 que pour ses associ\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n En conclusion, la proc\u00e9dure d’acquisition et d’exploitation d’un bien immobilier en Gr\u00e8ce par une personne physique \u00e9trang\u00e8re est beaucoup plus simple et plus s\u00fbre que celle d’une personne morale \u00e9trang\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" L’investissement sur un bien immobilier en Gr\u00e8ce n\u00e9cessite une attention particuli\u00e8re et des investigations approfondies dans de nombreux domaines.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":605,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"","_seopress_robots_index":"","footnotes":""},"categories":[34],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/steplawfirm.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/907"}],"collection":[{"href":"https:\/\/steplawfirm.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/steplawfirm.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/steplawfirm.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/steplawfirm.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=907"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/steplawfirm.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/907\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1388,"href":"https:\/\/steplawfirm.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/907\/revisions\/1388"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/steplawfirm.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/605"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/steplawfirm.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=907"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/steplawfirm.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=907"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/steplawfirm.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=907"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}