ΚΑΤΑΡΓΗΣΗ ΤΗΣ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΛΟΓΩ ΜΕΤΑΜΕΛΕΙΑΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗ ΣΤΙΣ ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΜΕΤΑ ΤΗΝ 28.2.2014)
Μέχρι την εισαγωγή του νόμου 4242/2014, που επέφερε σημαντικές αλλαγές στις εμπορικές μισθώσεις το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, παρείχε στο μισθωτή το δικαίωμα – υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις – να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας. Συγκεκριμένα, το εν λόγω άρθρο, όπως αυτό ίσχυε μετά την τροποποίησή του από το άρθρο 17 παρ. 1 του ν. 3853/2010, όριζε ότι «Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης».
Ωστόσο, η εν λόγω διάταξη δεν έχει εφαρμογή στις νέες μισθώσεις, που συνάπτονται μετά την έναρξη εφαρμογής του ν. 4242/2014, ούτως ώστε και ο μισθωτής δεσμεύεται (εξίσου με τον εκμισθωτή) τόσο από τη συμβατική όσο και τη νόμιμη (τριετή) διάρκεια της μισθώσεως. Παρά τις διάφορες θεωρίες, που έχουν κατά καιρούς υποστηριχθεί σχετικά με μια πιθανή λεκτική αστοχία του νομοθέτη στη διατύπωση του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 και ιδίως στο τελευταίο εδάφιο της πρώτης παραγράφου του άρθρου αυτού, που η φράση «η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της», ομοιάζουσα σαφώς με τη διατύπωση του παλαιού άρθρου 43 του π.δ. 34/1995, αναζητά ακόμη λογική ερμηνεία, γίνεται πλέον παγίως δεκτό, ότι το δικαίωμα καταγγελίας του μισθωτή λόγω μεταμέλειας δεν εφαρμόζεται πια στις νέες εμπορικές μισθώσεις[1].
Συγκεκριμένα, όλες σχεδόν οι σχετικές αποφάσεις δέχονται ότι πράγματι «το εδάφιο γ’ της τελευταίας ως άνω διατάξεως, αναφερόμενο σε καταγγελία της οποίας τα αποτελέσματα επέρχονται μετά από τρεις μήνες, δεν είναι σαφές σε ποια καταγγελία αναφέρεται και έτσι υποστηρίχθηκε ότι πρόκειται για νομοθετική παραδρομή και επομένως δεν έχει πεδίο εφαρμογής, άλλως ότι αφορά την περίπτωση καταγγελίας της μίσθωσης η οποία έχει εισέλθει στο στάδιο της παράτασης.» Την ίδια στιγμή όμως στρέφονται στην αιτιολογική έκθεση του ν. 4242/2014 η οποία προβλέπει ότι «Με τις προτεινόμενες διατάξεις εναρμονίζεται η νομοθεσία των εμπορικών μισθώσεων με τις σύγχρονες απαιτήσεις και παρέχεται η ελευθερία στα συμβαλλόμενα μέρη να ρυθμίζουν την διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης για όσο χρόνο τα ίδια επιθυμούν. Η τριετής διάρκεια που προβλέπει η ρύθμιση δεν δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, εάν οι ίδιοι θέλουν να συμφωνήσουν μεγαλύτερη διάρκεια, και με νεότερη συμφωνία είναι δυνατή η λύση της σύμβασης και πριν από τη λήξη της τριετούς διάρκειας. Ορίζεται, επιπλέον, ότι οι μισθωτικές συμβάσεις που συνάπτονται στο εξής θα διέπονται από τη συμφωνία των μερών και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, σε συνδυασμό με συγκεκριμένες διατάξεις του π.δ. 34/1995 που δεν αφορούν τη διάρκεια και το δικαίωμα καταγγελίας. Με τον τρόπο αυτό δίνεται η δυνατότητα αναθέρμανσης της αγοράς εμπορικών ακινήτων, αφού ελεύθερα οι συμβαλλόμενοι μπορούν να ορίζουν την διάρκεια της μίσθωσης χωρίς τον κίνδυνο δέσμευσης του ακινήτου για μεγάλο χρονικά διάστημα που με τις ισχύουσες διατάξεις μπορεί να φτάσει εν τοις πράγμασι και τα δεκαέξι (16) έτη. Έτσι, οι εκμισθωτές μπορούν να μισθώσουν σε ανταγωνιστικές τιμές τα ακίνητά τους, προκειμένου να μην μένουν κλειστά και ανεκμετάλλευτα και να επανέλθουν στις φυσιολογικές τιμές όταν και η οικονομία ανακάμψει.» Κι έτσι καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι «η ρύθμιση του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995 που προέβλεπε τη δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση «λόγω μεταμέλειας» δεν έχει εφαρμογή στις νέες μισθώσεις που καταρτίζονται μετά τις 28.2.2014, ήτοι υπό την ισχύ του ν. 4242/2014, σύμφωνα με τη ρητή προς τούτο διάταξη του άρθρου 13 παρ. 1 του τελευταίου ως άνω νόμου (ΑΠ 357/2017 Νόμος). Παρόλα αυτά, οι συμβαλλόμενοι μπορούν να συμφωνήσουν εγκύρως ότι η παραπάνω, μη εφαρμοζόμενη στις μισθώσεις που καταρτίζονται μετά τις 28.2.2014 διάταξη θα εφαρμόζεται σε συγκεκριμένη μίσθωση. Έτσι, μπορεί συμβατικά να προβλεφθεί δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει λόγω μεταμέλειας τη μίσθωση.»
Συμπερασματικά, για να μπορεί να καταγγείλει ο μισθωτής μια εμπορική μίσθωση που συνάπτεται υπό το νέο καθεστώς μετά την 28.2.2014, θα πρέπει να έχει μεριμνήσει ο ίδιος ή – ακόμη καλύτερα – ο νομικός του σύμβουλος να περιληφθεί η δυνατότητα αυτή ρητά και αναλυτικά, στη σύμβαση μίσθωσης, που υπογράφει.
[1] ΑΠ 357/2017 Νόμος, Εφ.Πειρ. 35/2020, Εφ. Λάρισας 232/2020, Νόμος