ΟΛΑ ΟΣΑ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΓΝΩΡΙΖΕΙ ΚΑΘΕ ΑΛΛΟΔΑΠΟΣ ΠΡΙΝ ΠΡΟΒΕΙ ΣΕ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ

10 Μαΐου, 2022

Η χώρα μας αποτελεί αδιαμφισβήτητα πόλο έλξης αλλοδαπών φυσικών ή/και νομικών προσώπων, τα οποία επιδιώκουν την απόκτηση ακινήτων εντός της επικράτειάς της.

Ωστόσο, η υλοποίηση παρόμοιων επενδυτικών σχεδίων απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή και ενδελεχείς ελέγχους σε πολλά πεδία.

Α.         ΕΛΕΓΧΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟΥ ΚΑΘΕΣΤΩΤΟΣ (ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΙΤΛΩΝ)  

Σε αντίθεση με πολλά κράτη (κυρίως της Ευρωπαϊκής Ένωσης), όπου ο έλεγχος τίτλων είναι μια σχετικά απλή υπόθεση, λόγω της ύπαρξης οριστικού Κτηματολογίου, στο οποίο αποτυπώνεται με ακρίβεια και ασφάλεια το ιδιοκτησιακό καθεστώς κάθε ακινήτου, στην Ελλάδα, ο έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας των υποψηφίων πωλητών παραμένει (ακόμη) ένα δύσκολο και απαιτητικό έργο, που ανατίθεται σε εξειδικευμένους νομικούς (και λοιπούς επαγγελματίες). Ο λόγος είναι ότι στα περισσότερα μέρη της ελληνικής επικράτειας δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί το Κτηματολόγιο. Ούτως ώστε, ο νομικός, που επιλαμβάνεται του σχετικού ελέγχου (για να εξακριβώσει αν το προς αγορά ακίνητο ανήκει πράγματι στους εμφανιζόμενους ως πωλητές, αλλά και αν υπάρχουν βάρη και διεκδικήσεις επ’ αυτού) οφείλει να ανατρέχει στους παλαιούς τίτλους (συμβόλαια τουλάχιστον εικοσαετίας), δια των οποίων το εν λόγω ακίνητο έφτασε στην κυριότητα των πωλητών. Ο έλεγχος επεκτείνεται, ως εκ τούτου στα κατά τόπον αρμόδια Υποθηκοφυλακεία. Ταυτόχρονα, ελέγχει φυσικά και την εγκυρότητα των τίτλων αυτών κατά την ισχύουσα στο χρόνο σύνταξής τους νομοθεσία. Ακόμη πιο δύσκολο καθίσταται το έργο του νομικού, όταν το ακίνητο βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, οπότε αναφύονται ζητήματα ελέγχου του τυχόν δασικού χαρακτήρα του ή ακόμη και της θέσης του εντός ή εκτός ζώνης αιγιαλού και παραλίας. Τέλος σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχια, κρίσιμο ζήτημα αποτελεί η ορθή αποτύπωση των ορίων του αγροτεμαχίου, καθώς σε πάρα πολλές περιοχές τα όρια των αγροτεμαχίων αμφισβητούνται, ιδίως από όμορους ιδιοκτήτες. Ιδιαιτέρως χρήσιμη για τον εντοπισμό των πραγματικών ορίων κάθε αγροτεμαχίου αναδεικνύεται η μελέτη των προγενέστερων μεταβιβάσεών του (και των ορίων του ακινήτου που περιγράφονται σε αυτά) και ιδίως των προηγούμενων τοπογραφικών διαγραμμάτων αυτού, αλλά και των φορολογικών δηλώσεων του εν λόγω αγροτεμαχίου από τους πωλητές. Εν τέλει, υψίστης σημασίας αναδεικνύεται και η πραγματική υλοποίηση των ορίων αυτών και ο χρόνος, στον οποίο έλαβε χώρα, χωρίς να έχει αμφισβητηθεί. Πολλά από τα ανωτέρω αντικείμενα ελέγχου (δασικός χαρακτήρας, αιγιαλός – παραλία, έλεγχος υλοποίησης ορίων κ.λπ.) εκφεύγουν του πεδίου εργασίας του νομικού, ούτως ώστε απαιτείται η συνδρομή ειδικού τεχνικού συμβούλου (της επιλογής των ενδιαφερομένων αγοραστών) για μεγαλύτερη ασφάλεια.

Β.         ΕΛΕΓΧΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΥ ΚΑΘΕΣΤΩΤΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Ο ίδιος τεχνικός σύμβουλος (συνήθως πολιτικός μηχανικός ή τοπογράφος) ελέγχει το ακίνητο από πολεοδομική, τοπογραφική, χωροταξική και περιβαλλοντική άποψη, αλλά και από άποψη εγκατάστασης και λειτουργίας της επιθυμητής χρήσης (αφού όλες οι χρήσεις δεν επιτρέπονται παντού). Αν πρόκειται για αγροτεμάχιο, το οποίο προφανώς προορίζεται για την ανέγερση επ’ αυτού κτίσματος, ελέγχεται η οικοδομησιμότητα αυτού αλλά και η επιτρεπτή θέση του κτίσματος, βάσει του σχήματος και των διαστάσεων του αγροτεμαχίου και φυσικά η επιτρεπόμενη χρήση. Στην περίπτωση κτίσματος ελέγχεται η νομιμότητα αυτού βάσει της ήδη εκδοθείσας οικοδομικής άδειας και η επιτρεπόμενη χρήση του, αλλά και η τυχόν δυνατότητα επέκτασης αυτού σε μεγαλύτερη επιφάνεια επί του αγροτεμαχίου ή και καθ’ ύψους (με επιπλέον ορόφους). Σε ήδη υπάρχουσα οριζόντια ιδιοκτησία, ελέγχεται φυσικά η κατασκευή της όλης οικοδομής σύμφωνα με την πολεοδομική άδεια της και η ύπαρξη τυχόν αυθαίρετων χώρων. Ήδη από την έναρξη ισχύος του νόμου 4178/2013 (άρθρο 3), για κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, που έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων και των ακινήτων χωρίς κτίσμα, απαιτείται να επισυνάπτεται στο σχετικό συμβόλαιο «βεβαίωση νομιμότητας» του ακινήτου, που υπογράφεται από διπλωματούχο πολιτικό μηχανικό του Τεχνικού και Επαγγελματικού Επιμελητηρίου και βεβαιώνει ότι στο ακίνητο δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους και δεν έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις. Συνήθως τη βεβαίωση αυτή υπογράφει ο μηχανικός των πωλητών και ελέγχει για την πληρότητά της ο τεχνικός σύμβουλος των αγοραστών. Ο μηχανικός των πωλητών αναλαμβάνει (σε περιπτώσεις αγροτεμαχίων συνήθως) και τη σύνταξη ενός επικαιροποιημένου τοπογραφικού διαγράμματος, το οποίο ελέγχεται και από το μηχανικό των αγοραστών. 

Γ.         ΣΥΓΚΕΝΤΡΩΣΗ ΤΩΝ ΑΝΑΓΚΑΙΩΝ ΓΙΑ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΩΝ

Με επιμέλεια του συμβολαιογράφου (που επίσης επιλέγει ο αγοραστής), ενώπιον του οποίου θα υπογραφεί το σκοπούμενο συμβόλαιο, συγκεντρώνονται όλα τα αναγκαία κατά νόμο πιστοποιητικά, που επισυνάπτονται και στο συμβόλαιο. Πρόκειται κυρίως και επί της ουσίας για έναν απαιτούμενο γραπτό προέλεγχο της ικανότητας των πωλητών να μεταβιβάσουν το συγκεκριμένο ακίνητο, κάτι που δεν τους επιτρέπεται, ενδεικτικά, αν δεν έχει δηλωθεί αρμοδίως το εν λόγω ακίνητο στη Δ.Ο.Υ. που υπάγονται ή αν υπάρχουν χρέη αυτών προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ. ή/και ασφαλιστικούς φορείς ή ακόμη και έναντι του Δήμου, στον οποίο ανήκει το ακίνητο [πληρωμή Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π.)].

Από πλευράς των αγοραστών, αν δεν διαθέτουν ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου (Α.Φ.Μ.) ως έχοντες φορολογική κατοικία στην αλλοδαπή, οφείλουν να μεριμνήσουν για την έκδοσή του. Για το σκοπό αυτό οι αγοραστές θα πρέπει να ορίσουν φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα, με ρητή αναφορά στο λόγο διορισμού του – αγορά ακινήτου – και ο τελευταίος να αποδεχτεί ρητά το διορισμό του με σχετική Υπεύθυνη Δήλωση του Ν. 1599/1986. Θεωρητικά δεν υπάρχει υποχρέωση για τα αλλοδαπά πρόσωπα, που θέλουν να αποκτήσουν ακίνητο στην Ελλάδα, να ανοίξουν τραπεζικό λογαριασμό σε ελληνική Τράπεζα είτε για την πληρωμή του τιμήματος είτε για την πληρωμή των σχετικών φόρων και τελών, πολλώ δε μάλλον για την πληρωμή των συνεργατών τους. Για πρακτικούς ωστόσο λόγους προτείνεται το άνοιγμα ενός τραπεζικού λογαριασμού σε Ελληνική Τράπεζα.   

Δ.         ΣΥΝΤΑΞΗ ΣΧΕΔΙΟΥ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ ΚΑΙ ΕΛΕΓΧΟΣ ΕΠΙΣΥΝΑΠΤΟΜΕΝΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ  

Εξίσου σημαντικό έργο στο οποίο προβαίνει ο νομικός σύμβουλος των αγοραστών, σε συνεργασία με τον ορισθέντα συμβολαιογράφο και το νομικό σύμβουλο των πωλητών (εφόσον αυτοί έχουν ορίσει), είναι η σύνταξη του σχεδίου του συμβολαίου, έτσι ώστε να αποτυπώνεται με ακρίβεια η σκοπούμενη μεταβίβαση και οι επιμέρους συμφωνίες των μερών (π.χ. ως προς την αποπληρωμή του τιμήματος κ.λπ.) Στο στάδιο αυτό ελέγχεται και η πληρότητα και εγκυρότητα όλων των προσκομισθέντων από τους πωλητές και αγοραστές βεβαιώσεων, που επισυνάπτονται στο συμβόλαιο. Στόχος είναι η απόλυτη εγκυρότητα του συμβολαίου. Για την εγκυρότητα αυτή απαιτείται η άμεση μεταγραφή του συμβολαίου, μετά την υπογραφή του, στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο (και Κτηματολόγιο πλέον).

Ε.         ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΑΓΟΡΑΣΤΩΝ

Την απόκτηση ακινήτου στην Ελλάδα συνοδεύουν και κάποιες φορολογικές υποχρεώσεις. Πέραν της καταβολής του φόρου μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), που βαρύνει τους αγοραστές, οι τελευταίοι, σε συνεργασία με λογιστή της επιλογής τους, οφείλουν να δηλώσουν την απόκτηση του ακινήτου και να δηλώνουν τα εξ αυτού ετήσια εισοδήματά τους, εφόσον το εκμεταλλεύονται επιχειρηματικά (ακόμη και με εκμίσθωσή του). Κάθε έτος θα βαρύνονται και με τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). 

Σε περίπτωση αγοράς του ακινήτου από αλλοδαπό νομικό πρόσωπο, οι φορολογικές υποχρεώσεις γίνονται πιο σύνθετες, καθώς, πέραν των ανωτέρω υποχρεώσεων (πληρωμής ΦΜΑ, δήλωσης της αγοράς του ακινήτου και πληρωμής ΕΝΦΙΑ ετησίως) το αλλοδαπό νομικό πρόσωπο:

1.         Θα καταλήξει να τηρεί βιβλία και στοιχεία στην Ελλάδα, επωμιζόμενη το ανάλογο κόστος. Και εξηγούμαστε:

α) Καταρχάς, δεν προβλέπεται, από μόνη την απόκτηση ακινήτου ή την ανέγερση ακινήτου στην Ελλάδα, χωρίς την απόκτηση εισοδημάτων από αυτό, η υποχρέωση τήρησης λογιστικών βιβλίων και στοιχείων, μολονότι υπάρχει υποχρέωση δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ακόμη και για μηδενικά εισοδήματα.

β) Ωστόσο, αν τα αλλοδαπά νομικά πρόσωπα αποκτούν εισοδήματα από ακίνητο στην Ελλάδα, δεδομένου ότι από 1/1/2014 τα εν λόγω εισοδήματα λογίζονται ως εισοδήματα από επιχειρηματική δραστηριότητα, τα πρόσωπα αυτά είναι υπόχρεα σε τήρηση βιβλίων και στοιχείων. Μάλιστα, αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο, φορολογικό κάτοικο μιας χώρας, με την οποία η Ελλάδα έχει συνάψει Σύμβαση Αποφυγής Διπλής Φορολογίας (ΣΑΔΦ), τότε το εισόδημα από ακίνητο λογίζεται (κατά πάγιο όρο των συμφωνιών αυτών) ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα ανεξάρτητα αν το νομικό πρόσωπο αποκτά ή όχι μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα.

γ) Εισόδημα από ακίνητα θεωρείται στην Ελλάδα, όχι μόνο το εκ μισθώσεως επιτευχθέν αλλά και σε περίπτωση παραχώρησης χρήσης του ακινήτου (π.χ. από την εταιρεία σε μέτοχό της ή νόμιμο εκπρόσωπό της για ιδιωτικούς σκοπούς.) ή ακόμη και σε περίπτωση ιδιοχρησιμοποίησης του ακινήτου. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις η εταιρεία εμφανίζεται να έχει τεκμαρτό εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, το οποίο ανέρχεται σε 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Συνεπώς, από την πρώτη ημέρα της εκμίσθωσης του ακινήτου της ή της παραχώρησης της χρήσης του η εταιρεία θα είναι υπόχρεη στην τήρηση βιβλίων και στοιχείων, ακόμη και αν δεν έχει μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα.

Η διαδικασία αυτή βέβαια θα της εξασφαλίσει τη δυνατότητα φορολογικών αποσβέσεων κατά την Ελληνική Φορολογική Νομοθεσία. Για την έκπτωση Φ.Π.Α. δαπανών, απαιτείται, εκτός από νόμιμα εκδοθέντα και καταχωρηθέντα στα βιβλία παραστατικά, και χρησιμοποίηση του ακινήτου για δραστηριότητα που υπάγεται σε Φ.Π.Α. (π.χ. επαγγελματική μίσθωση υπαγόμενη σε Φ.Π.Α.).  Και για να απολαύσει και αυτό το προνόμιο η αλλοδαπή εταιρεία θα πρέπει να έχει προβεί εξαρχής στις αναγκαίες ενέργειες (κατάλληλη έναρξη δραστηριότητας στην ΔΟΥ, τήρηση σχετικών βιβλίων κ.λπ.). Σε τέτοιες περιπτώσεις, ενδέχεται να είναι πιο αρμόζουσα η επιλογή της ίδρυσης υποκαταστήματος της αλλοδαπής εταιρείας στην Ελλάδα.  

2.         Κινδυνεύει να του επιβληθεί Ειδικός Φόρος Ακινήτων (Ε.Φ.Α.) ετησίως.

Κατ’ άρθρο 15 του ν. 3091/2002, ως έχει τροποποιηθεί και ισχύει, «Νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες της παρ. 3 του άρθρου 51Α του Κ.Φ.Ε., που έχουν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα, καταβάλλουν ειδικό ετήσιο φόρο δεκαπέντε τοις εκατό (15%) επί της αξίας αυτών, όπως προσδιορίζεται στο άρθρο 17 του νόμου αυτού.»Για να μην επιβαρύνεται η εταιρεία με το δυσβάσταχτο αυτό φόρο θα πρέπει να εμπίπτει σε μία εκ των εξαιρέσεων που προβλέπονται ρητά στις παραγράφους 2 και 3 του ιδίου άρθρου. Ενδεικτικά, για τα αλλοδαπά νομικά πρόσωπα, που έχουν έδρα εντός της Ε.Ε., θα πρέπει να ανακύπτει σαφώς ποιά φυσικά πρόσωπα είναι οι μέτοχοι/εταίροι της εταιρείας και να έχουν και αυτοί Α.Φ.Μ. στην Ελλάδα.

Γίνεται άμεσα αντιληπτό, ότι η διαδικασία απόκτησης και εκμετάλλευσης ακινήτου στην Ελλάδα από αλλοδαπό φυσικό πρόσωπο είναι πολύ πιο απλή και ασφαλής από αυτήν για το αλλοδαπό νομικό πρόσωπο.