ACHAT DE PROPRIÉTÉ IMMOBILIERE EN GRÈCE
Notre pays constitue incontestablement un pôle d’attraction pour les personnes physiques et/ou morales étrangères qui cherchent à acquérir des biens immobiliers sur son territoire.
Toutefois, la mise en œuvre de tels projets d’investissement nécessite une attention particulière et des investigations approfondies dans de nombreux domaines.
A. LA VERIFICATION DES TITRES DE PROPRIETE
A l’étranger (principalement dans les pays de l’Union européenne), le notaire est le seul coordinateur de l’achat et de la vente. C’est lui qui prépare le compromis de vente, reçoit sur son compte professionnel le dépôt de garantie de l’acheteur, vérifie les diagnostics immobiliers, le cadastre, le registre des hypothèques, éventuellement le permis de construire. C’est aussi lui qui demande, si nécessaire, la vérification de la qualité et de la surface du bien vendu. Ainsi, dans la plupart des pays étrangers (principalement dans l’Union européenne), le contrôle des titres de propriété est relativement simple, en raison de l’existence d’un cadastre définitif, dans lequel le statut de propriété de chaque bien immobilier est enregistré de manière précise et sécurisée. Dans de nombreux cas, il n’est même pas nécessaire de faire appel à un avocat pour l’achat et la vente de biens immobiliers.
Au contraire, en Grèce, le notaire est assisté à tous les stades, même pendant la rédaction du contrat, par l’avocat de l’acheteur, dont le rôle est particulièrement renforcé. Εn Grèce, l’enquête sur les titres de propriété des vendeurs potentiels reste une tâche difficile et exigeante, qui est confiée à des avocats spécialisés (et autres professionnels). La raison en est que dans la plupart des régions du territoire grec, il n’existe toujours pas de cadastre finalisé et définitif. Par conséquent, l’avocat qui effectue le contrôle en question (afin de vérifier si le bien à acheter appartient effectivement aux personnes se présentant comme vendeurs, mais aussi s’il est grevé de charges et de créances) doit se référer aux anciens actes (contrats datant d’au moins vingt ans), par lesquels le bien en question est entré en possession des vendeurs. L’enquête sur les titres de propriété est donc étendue aux bureaux du cadastre localement compétents. En même temps, bien sûr, il vérifie la validité de ces titres selon la législation en vigueur au moment où ils ont été établis. La tâche de l’avocat devient encore plus difficile lorsque le bien est situé en dehors d’un plan d’urbanisme ou d’un plan d’établissement, auquel cas se pose la question de savoir s’il s’agit d’un terrain forestier ou même s’il est situé dans ou en dehors de la zone côtière. Enfin, dans le cas de parcelles de terrain sur lesquelles l’urbanisation n’est pas autorisée, une question cruciale est l’enregistrement correct des limites de la parcelle, car dans de nombreuses régions, les limites des parcelles sont contestées, notamment par les propriétaires voisins. Particulièrement utile pour l’identification des limites réelles de chaque parcelle de terrain est l’étude de ses transferts précédents (et des limites de la propriété qui y est décrite) et surtout des cartes topographiques précédentes mais aussi des déclarations fiscales de la parcelle en question par les vendeurs. Enfin, la mise en œuvre effective de ces limites et l’époque à laquelle elle a eu lieu sont également d’une importance capitale, sans aucun doute. Beaucoup des éléments enquêtés susmentionnés (caractère forestier, littoral – plage, enquête sur la mise en œuvre des limites, etc.) dépassent le cadre du travail de l’expert judiciaire, de sorte que l’assistance d’un consultant technique spécial (au choix des acheteurs intéressés) est nécessaire pour plus de sécurité. De même, pour les questions fiscales qui se posent, l’assistance d’un conseiller fiscal compétent est nécessaire. Par conséquent, toute une équipe de professionnels compétents doit être organisée autour de l’avocat.
Β. CONTRÔLE DU RÉGIME URBANISTIQUE DE LA PROPRIÉTÉ
Le même conseiller technique (généralement un ingénieur civil ou un géomètre) contrôle le bien du point de vue urbanistique, topographique, spatial et environnemental, mais aussi du point de vue de l’installation et du fonctionnement de l’usage souhaité (car tous les usages souhaités ne sont pas autorisés partout). S’il s’agit d’une parcelle de terrain, manifestement destinée à la construction d’un bâtiment, on vérifie la constructibilité du bâtiment, ainsi que l’emplacement autorisé du bâtiment, en fonction de la forme et des dimensions de la parcelle et, bien sûr, de l’usage autorisé. Dans le cas d’un bâtiment, la légalité du bâtiment est vérifiée sur la base du permis de construire déjà délivré et de son utilisation autorisée, ainsi que de la possibilité de l’étendre à une plus grande surface sur la parcelle ou même en hauteur (avec des étages supplémentaires). Dans le cas d’une propriété horizontale existante, on vérifie bien sûr la construction de l’ensemble du bâtiment conformément à son permis de construire et l’existence d’éventuels locaux non autorisés. Déjà, depuis l’entrée en vigueur de la loi 4178/2013 (article 3), pour toute transaction juridique dans la vie, qui a pour objet le transfert ou la création d’un privilège sur un bien, y compris les biens immobiliers sans bâtiment, il est exigé qu’un » certificat de légalité » du bien soit joint au contrat correspondant, signé par un ingénieur civil agréé de la Chambre technique (TEE – TCG), certifiant qu’aucune construction non autorisée n’a été réalisée sur le bien, au-delà du bâtiment, de la couverture et de la hauteur et qu’aucun usage non autorisé n’a été installé. Ce certificat est généralement signé par l’ingénieur du vendeur et son exhaustivité est vérifiée par le conseiller technique de l’acheteur. L’ingénieur du vendeur s’engage également (généralement dans le cas de terrains) à établir un plan topographique actualisé, qui est également vérifié par l’ingénieur de l’acheteur.
C. COLLECTE DES DOCUMENTS NÉCESSAIRES AU TRANSFERT
Sous la supervision du notaire (également choisi par l’acheteur), devant lequel le contrat prévu sera signé, tous les certificats requis par la loi sont rassemblés et joints au contrat. Il s’agit principalement et essentiellement d’un pré-contrôle écrit obligatoire de la capacité des vendeurs à transférer le bien en question, ce qu’ils ne sont pas autorisés à faire, à titre indicatif si le bien en question n’a pas été enregistré auprès du bureau des impôts dont ils dépendent ou s’il existe des dettes envers le bureau des impôts et/ou les organismes d’assurance compétents ou encore envers la commune dont dépend le bien [paiement de la taxe foncière (RT)].
De leur côté, les acheteurs, s’ils ne disposent pas d’un numéro d’enregistrement fiscal grec (A.F.M.) car ils ont une résidence fiscale à l’étranger, doivent veiller à ce qu’il soit délivré. À cette fin, les acheteurs doivent désigner un représentant fiscal en Grèce, avec une référence explicite à la raison de sa désignation – l’achat de biens immobiliers – et ce dernier doit accepter expressément sa désignation au moyen d’une déclaration de responsabilité pertinente en vertu de la loi 1599/1986. Théoriquement, il n’y a aucune obligation pour les personnes étrangères qui veulent acquérir des biens immobiliers en Grèce d’ouvrir un compte bancaire dans une banque grecque, que ce soit pour le paiement du prix ou pour le paiement des impôts et taxes pertinents, et encore moins pour le paiement de leurs associés. Pour des raisons pratiques, il est toutefois recommandé d’ouvrir un compte bancaire dans une banque grecque.
D. RÉDACTION ET SUIVI DU CONTRAT
Une tâche tout aussi importante entreprise par le conseiller juridique des acheteurs, en coopération avec le notaire désigné et le conseiller juridique des vendeurs (s’ils ont été désignés par eux), est la rédaction du projet de contrat, afin de refléter fidèlement le transfert envisagé et les accords individuels des parties (par exemple, le contrat de vente de biens immobiliers). À ce stade, l’exhaustivité et la validité de tous les certificats soumis par les vendeurs et les acheteurs et joints au contrat sont également vérifiées. L’objectif est d’assurer la validité absolue du contrat. Pour cette validité, le transfert immédiat du contrat, après sa signature, au Registre foncier compétent (et maintenant au Cadastre) est requis.
E. OBLIGATIONS FISCALES DES ACQUÉREURS
L’acquisition d’un bien immobilier en Grèce s’accompagne de certaines obligations fiscales. Outre le paiement de la taxe de transfert de propriété (FMA), qui est à la charge des acheteurs, ces derniers, en collaboration avec un comptable de leur choix, doivent déclarer l’acquisition du bien et déclarer leurs revenus annuels provenant de celui-ci, s’ils l’utilisent à des fins professionnelles (même en le louant). Ils seront également soumis chaque année à l’impôt foncier unique (EN.F.I.A).
En cas d’achat du bien immobilier par une personne morale étrangère, les obligations fiscales deviennent plus complexes, car, en plus des obligations susmentionnées (paiement de la FMA, déclaration de l’achat du bien immobilier et paiement annuel de l’ENFIA) la personne morale étrangère :
1. Finira par détenir des livres et des registres en Grèce et supportera les coûts correspondants. Et nous nous expliquons :
a) Tout d’abord, la simple acquisition d’un bien immobilier ou la construction d’un bien immobilier en Grèce, sans l’acquisition de revenus de celui-ci, n’impose pas l’obligation de tenir des livres et des registres, bien qu’il y ait une obligation de déclarer l’impôt sur le revenu même pour un revenu nul.
b) Cependant, si des personnes morales étrangères acquièrent des revenus de biens immobiliers en Grèce, puisque depuis le 1/1/2014 ces revenus sont considérés comme des revenus d’activité professionnelle, ces personnes sont obligées de tenir des livres et des registres. En effet, s’il s’agit d’une personne morale, résidente fiscale d’un pays avec lequel la Grèce a conclu une convention de non double imposition (CDI), alors le revenu provenant de biens immobiliers est considéré comme un revenu d’activité professionnelle, qu’elle acquière ou non un établissement permanent en Grèce.
c) Les revenus des biens immobiliers sont considérés en Grèce, non seulement les revenus obtenus par la location, mais aussi en cas de concession de l’utilisation du bien (par exemple, par la société à son actionnaire ou représentant légal à des fins privées) ou même en cas d’utilisation personnelle du bien. Dans tous ces cas, la société est fiscalement considérée comme ayant un revenu provenant d’une activité commerciale, qui s’élève à 3 % de la valeur objective du bien
Par conséquent, dès le premier jour de la location de son bien ou de la concession de son utilisation, la société sera obligée de tenir des livres et des registres, même si elle n’a pas d’établissement permanent en Grèce.
Cette procédure permettra bien sûr à l’entreprise d’effectuer des déductions d’amortissement fiscal conformément à la législation fiscale grecque. Pour la déduction des frais de TVA, outre les documents légalement émis et enregistrés, le bien immobilier doit être utilisé pour une activité soumise à la TVA (par exemple, un bail commercial soumis à la TVA). Pour qu’elle puisse également bénéficier de ce privilège, la société étrangère doit avoir effectué les démarches nécessaires dès le départ (initiation en bonne et due forme de l’activité auprès du bureau des impôts, détention des livres pertinents, etc.) Dans ce cas, il peut être plus approprié de choisir d’établir une succursale de la société étrangère en Grèce.
2. Elle risque de se voir imposer la taxe spéciale annuelle sur les biens immobiliers (SRT).
Selon l’article 15 de la loi n° 3091/2002, telle que modifiée et en vigueur, « les personnes morales et les entités juridiques du par. 3 de l’article 51A du code des impôts, qui ont des droits réels, la propriété ou l’usufruit total ou partiel de biens immobiliers situés en Grèce, doivent payer une taxe annuelle spéciale de quinze pour cent (15 %) sur la valeur de ces biens immobiliers, comme déterminé dans l’article 17 de cette loi« . Pour que la société ne soit pas soumise à cet impôt onéreux, elle doit relever de l’une des exceptions expressément prévues aux paragraphes 2 et 3 des mêmes articles. À titre indicatif, pour les personnes morales étrangères, qui ont leur siège social au sein de l’UE, il convient d’indiquer clairement quelles personnes physiques sont les actionnaires/associés de la société et qu’elles disposent également d’un numéro d’immatriculation à la TVA en Grèce. Il y a donc lieu de demander un numéro fiscal grec tant pour la société que pour ses associés.
En conclusion, la procédure d’acquisition et d’exploitation d’un bien immobilier en Grèce par une personne physique étrangère est beaucoup plus simple et plus sûre que celle d’une personne morale étrangère.