ΑΝΑΚΛΗΣΗ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΓΙΑ ΚΑΚΗ ΧΡΗΣΗ

Σύμφωνα με το άρθρο 574 του Αστικού Κώδικα, μίσθωση πράγματος είναι η σύμβαση με την οποία ο ένας συμβαλλόμενος (εκμισθωτής) αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει στον άλλον συμβαλλόμενο (μισθωτή) τη χρήση ορισμένου πράγματος (κινητού ή ακινήτου) στη συμφωνηθείσα διάρκεια της μίσθωσης (ορισμένου ή αορίστου χρόνου) και ο τελευταίος αναλαμβάνει την υποχρέωση να καταβάλλει στον αντισυμβαλλόμενό του ως αντάλλαγμα το συμφωνημένο τίμημα (μίσθωμα).

Πέρα από την καταβολή του συμφωνημένου τιμήματος, ο μισθωτής οφείλει να μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών. Σε περίπτωση μη ορθής εκπληρώσεως της μισθωτικής συμβάσεως εκ μέρους του μισθωτή, ο Αστικός Κώδικας δίνει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και να διεκδικήσει αποζημίωση (άρθρα 587 και 594 ΑΚ).

Το δικαίωμα της καταγγελίας είναι διαπλαστικό και ασκείται με άτυπη, μονομερή και απευθυντέα δήλωση βουλήσεως του καταγγέλλοντος, η νομική ενέργεια της οποίας επέρχεται αφότου περιέλθει στον αποδέκτη προς τον οποίο απευθύνεται (άρθρο 167 ΑΚ). Λύεται έκτοτε άμεσα και αυτοδίκαια η μίσθωση, αποσβήνεται, δηλαδή, η μισθωτική σύμβαση για το μέλλον.

Μετά το χρονικό εκείνο σημείο η καταγγελία δεν είναι δυνατό να ανακληθεί μονομερώς (ΤριμΕφΠειρ. 440/2012, Δνη 2014/495, ΤριμΕφΑθ. 654/2012, ΔΕΕ 2012/491, ΕφΘεσ. 1372/2008, Αρμ. 2009/1172), εκτός αν προηγουμένως ή ταυτόχρονα με αυτή περιήλθε στο λήπτη η ανάκλησή της (άρθρο 168 ΑΚ).

Δυνατή πάντως παραμένει η συμβατική άρση των συνεπειών της καταγγελίας και η επαναφορά των όρων της καταγγελθείσας σύμβασης μισθώσεως, κατόπιν και μεταγενέστερης ακόμα της λήξης της μίσθωσης, ρητής ή σιωπηρής, συμφωνίας των μερών, που στα πλαίσια της συμβατικής τους ελευθερίας (άρθρο 361 ΑΚ) συγκατατίθενται αμοιβαία στην ανάκλησή της, με αποτέλεσμα να αίρονται τα αποτελέσματά της ή να θεωρείται πλέον ως μη γενόμενη (ΑΠ 1076/2010, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1487/2006, Δνη 2006/1424, ΑΠ 1473/2003, ΑρχΝ 2004/252, Απ. Γεωργιάδης, Ενοχικό Δίκαιο, Ειδικό Μέρος, τόμος Ι, 2004, § 27, ΙΙΙ, αρ. 10, σελ. 380, υποσημ. 12, Ι. Κατράς, Αστικές και νέες εμπορικές μισθώσεις, 2016, § 30, σελ. 323, ο ίδιος, Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας, 2009, § 45, Α.2, σελ. 248, Δ. Ζερδελής, Το δίκαιο της καταγγελίας της σύμβασης εξαρτημένης εργασίας, 2002, αρ. 51 -53, σελ. 27 – 29, Ι. Καρακατσάνης, σε Γεωργιάδη – Σταθόπουλου ΑΚ, τόμος, ΙΙ, 1997, εισαγ. παρατ. στα άρθρα 416 , 454, αρ. 16, σελ. 453, Ι. Καποδίστριας, ΕρμΑΚ, εισ. αρθ. 416 , 454, αρ. 33).

Ο κανόνας αυτός της μεταγενέστερης συμφωνίας των συμβαλλομένων για ανάκληση της καταγγελίας μίσθωσης επιβεβαιώνεται και από το άρθρο 21 του π.δ. 34/1995, το οποίο καταφάσκει μεν ισχυρή τη μονομερή ανάκληση της καταγγελίας εμπορικής μίσθωσης για ιδιόχρηση μέχρι την πρώτη συζήτηση της αγωγής για απόδοση του μισθίου, κηρύσσει όμως απαράδεκτη τη μεταγενέστερη ανάκληση εφόσον δεν συναινεί ο μισθωτής.

Σημειωτέων ότι, στην καταγγελία σύμβασης που ασκήθηκε με αγωγή απόδοσης μισθίου κατ’ άρθρο 619ΚΠολΔ, αν ο ενάγων παραιτήθηκε από το δικόγραφο της, η αγωγή θεωρείται ότι δεν ασκήθηκε όχι κατά την υπόστασή της, αλλά μόνο για τις έννομες συνέπειές της (ΟλΑΠ 473/83) τόσο τις δικονομικές όσο και τις ουσιαστικές.

Επομένως, δηλώσεις βούλησης του ενάγοντος, οι οποίες περιέχονται στο δικόγραφο της αγωγής για να αναπτύξουν από την κοινοποίηση στον εναγόμενο του δικογράφου, στο οποίο εμπεριέχονται, τα εκάστοτε επιδιωκόμενα ή τα κατά νόμο επερχόμενα αποτελέσματα, δεν θεωρούνται ότι ανακλήθηκαν μαζί με την αγωγή, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες ανακληθεί με την παραίτηση από το δικόγραφο αυτής από μέρους του ενάγοντα.

Κατά συνέπεια μόνη η παραίτηση από το δικόγραφο της αγωγής, με την οποία ο ενάγων εκμισθωτής ακινήτου καταγγέλλει τη μίσθωση για κακή χρήση του μισθίου από τον εναγόμενο και επιδιώκει την από μέρους του, συνεπεία της ως άνω καταγγελίας, απόδοση της χρήσης του μισθίου ακινήτου, δεν επιδρά στο υποστατό της δήλωσης καταγγελίας της μίσθωσης, η οποία αναπτύσσει τα έννομα αποτελέσματά της αφότου το δικόγραφο της αγωγής κοινοποιηθεί στον εναγόμενο και δεν επηρεάζεται από τη μεταγενέστερη παραίτηση από το δικόγραφο της αγωγής (ΑΠ 1473/2003).