ΤΕΡΑΣΤΙΑ ΑΝΑΤΡΟΠΗ ΓΙΑ ΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΑΚΙΝΗΤΑ ΜΕ ΤΗΝ ΥΠ’ ΑΡ. 176/2023 ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΟΥ ΣΤΕ
Η υπ’ αρ. 176/2023 απόφαση του ΣτΕ ήρθε να ανατρέψει βίαια μια παγιωμένη κατάσταση στα εκτός σχεδίου ακίνητα.
Από το συνδυασμό των άρθρων 24 παρ. 1 και 2 και 17 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, όσον αφορά τη δυνατότητα δόμησης, διαφοροποίηση μεταξύ των εντός σχεδίου περιοχών, που προορίζονται για δόμηση και άρα η δόμηση είναι επιτρεπτή σε αυτές, και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες προορίζονται για διαφορετικές χρήσεις, ούτως ώστε η δόμηση επιτρέπεται σε αυτές μόνο κατ’ εξαίρεση και υπό αυστηρές προϋποθέσεις. Η εν λόγω απόφαση, που αφορά ακίνητο εντός της Ζ.Ο.Ε. Πάτμου, δέχεται ότι «ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου που δεν έχει πρόσοψη σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο δεν μπορεί να κτιστεί, γιατί τέτοιου είδους οικόπεδα έχουν χρήσεις γεωργικές, κτηνοτροφικές κ.λπ., όχι κατοικίας εμπορικές κ.λπ.». Η επιφάνεια του αγροτεμαχίου (ακόμη και αν ξεπερνά τα 4 στρ.) δεν επαρκεί για να προσδώσει σε αυτό αρτιότητα. Το ΣτΕ οδηγήθηκε στο συμπέρασμα αυτό εφαρμόζοντας πιστά το σχετικό Π.Δ. της 24-31/5/1985 και το νόμο 3212/2003. Ειδικότερα, η διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως είχε αρχικά, όριζε στην περίπτωση α΄ απλώς το ελάχιστο εμβαδόν (4.000 τ.μ.) για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β΄. Ως εκ τούτου, ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α΄, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου. Επομένως, όλα τα εκτός σχεδίου γήπεδα, ακόμη και αυτά που δημιουργήθηκαν πριν από την εφαρμογή του νόμου 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, είναι δομήσιμα εφ’ όσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στην περ. β΄ της παρ. 1 του άρθρου 1 αυτού.
Από τη μεριά τους οι πολεοδομίες, που ενέκριναν μέχρι τώρα τη δόμηση και σε εκτός σχεδίου γήπεδα, που δεν διέθεταν το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο – χώρο, επικαλούνται (ομού μετά των πληττομένων πολυάριθμων ιδιοκτητών που έχουν οικοδομήσει επί των εκτός σχεδίου γηπέδων τους) ότι ο συγκεκριμένος περιορισμός ετέθη για πρώτη φορά (σαφώς) με το νόμο του 2003 και για το λόγο αυτό δεν θα έπρεπε να τυγχάνει εφαρμογής στα ακίνητα που είχαν το δικαίωμα αυτό πριν το συγκεκριμένο νόμο.
Το ΣτΕ ωστόσο, απέρριψε ειδικώς ακόμη και το λόγο εφέσεως, κατά τον οποίο ο ανωτέρω περιορισμός δομήσεως αντίκειται στις αρχές της προστατευόμενης εμπιστοσύνης του πολίτη, με την εξής αιτιολογία: «Εφαρμογή του κανόνα, κατά τον οποίο τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι δομήσιμα μόνο αν διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, γίνεται ρητώς ήδη στις αποφάσεις ΣΕ 2606, 3848-9/2005 7μ., οι οποίες είναι προγενέστερες των αφορωσών το επίμαχο ακίνητο οικοδομικών αδειών, που εκδόθηκαν το 2006 και το 2011. Ενόψει τούτου ο ως άνω κανόνας, πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσομένους εν γένει. Πολλώ μάλλον ο επίμαχος κανόνας και η σχετική νομολογία, περιλαμβανομένης της αποφάσεως ΣΕ 3504/2010 7μ., με την οποία ερμηνεύθηκε έτι σαφέστερον η διάταξη της περιπτώσεως α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, έπρεπε ευλόγως να είναι γνωστά κατά τον χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου από τον εκκαλούντα, το έτος 2015.» Άλλως ειπείν, ο συγκεκριμένος περιορισμός υφίσταται από το 1985 και υποστηρίζεται από τη νομολογία του ΣτΕ. Συνεπώς τόσο οι αρμόδιες πολεοδομίες όσο και οι συναλλασσόμενοι με αυτές πολίτες, όφειλαν να τον γνωρίζουν και να τον τηρούν.
Γεγονός είναι ότι δεν μπορεί κανείς να κρίνει τους Δικαστές επειδή εφαρμόζουν πιστά το νόμο. Εξίσου αληθές είναι όμως ότι, μετά την επί μακρόν μη εφαρμογή του συγκεκριμένου οικοδομικού περιορισμού από την ίδια την Πολεοδομία, έχει δημιουργηθεί τεράστιο θέμα για τις περιουσίες των κυρίων ακινήτων, που έχουν οικοδομηθεί επί γηπέδων εκτός σχεδίου, που δεν πληρούν την προϋπόθεση του ελάχιστου προσώπου επί κοινόχρηστου χώρου. Δεδομένου μάλιστα ότι, στην Ελλάδα, ελάχιστοι είναι οι νόμιμα υφιστάμενοι κοινόχρηστοι δρόμοι, αφού καθυστερεί σημαντικά η εφαρμογή των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) (δεν θα έχει ολοκληρωθεί πριν το 2026), κατανοούμε γιατί το 90% σχεδόν των ακινήτων εκτός σχεδίου δεν έχουν πρόσοψη σε νόμιμα αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Και αυτό, μπορεί να προκαλέσει αλυσιδωτά αρνητικές εξελίξεις στην οικονομία και την κοινωνία.
Είναι βέβαιο, ότι θα πρέπει το συγκεκριμένο θέμα να λυθεί άμεσα και δραστικά. Αναμένεται μάλιστα εντός του Σεπτεμβρίου ότι θα είναι έτοιμη η ρύθμιση για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα άνω των 4.000 τ.μ., δίχως πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό. Δεν θα πρέπει όμως σε καμία περίπτωση – κατά τη γνώμη μου – να θυσιαστεί η προστασία του περιβάλλοντος στην οποία απέβλεπε το Π.Δ. του 1985 στο βωμό της προστασίας των περιουσιών.